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  就在上周，一则关于富力地产被申请破产重整的消息几乎刷屏了整个地产圈，也把富力地产推上了风口浪尖。

  起因是来自全国企业破产重整案件信息网，网站显示富力地产股份被广东祥正商贸、广州市广丰混凝土申请破产重整。经办法院为广东省广州市中级人民法院。理由是“广州富力资产不足、缺乏清偿能力。

  一石激起千层浪，正是这则消息，引发了对于富力地产破产重组的讨论。但事后证明，不过是一场乌龙。

  富力地产第一时间进行了辟谣，还是引发了市场对富力地产当下困境的讨论和关注。

  值得一提的事，富力仅仅是被申请破产重整，距离法院裁定还非常遥远，双方应该是有经济纠纷。

  根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，在债务人不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力时，债权人有权依法提请债务人进行重整。

  一位业内的人表示，“破产重整通俗理解就是企业资不抵债，通过重整，引入新的投资人、盘活企业、偿还债务，让经营不利的企业能够继续发展。”“申请重整可以是债权人，也可以是债务人自身，但向需要出示资不抵债的证明、财务项目、评估和审计等报告。”“法院经过审核后，发现企业确实资不抵债，符合破产重整，会出具裁定文书。”其说道。

  今年以来，被申请破产重整的房企并非富力一家，融创也有同样的遭遇。不过后者的境外债权重组赢得了债权人小组的支持，目前正积极做出响应保交楼的号召。

  截至2022年期末，富力地产总资产3689.21亿元，其中流动资产2520.06亿元；总负债3019.80亿元，其中流动负担债务合计2072.19亿元，净资产669.41亿元，远没有到所谓的“资不抵债”的境地。

  不过在2022年，富力归母净亏损157.4亿元，亏损金额达到上年末净资产828.59亿元的19%。2021年则净亏164.7亿元，合共两年共亏损322亿元。

  对于高额亏损，富力地产的解释为行业经营情况下行和由此带来的销售下降。行业经营环境严峻，影响市对于地产的信心，导致销售下降，加上人民币兑美元贬值导致汇兑亏损，以及投资物业公允市价减值，致使公司2022年度产生净亏损。

  不仅如此，由于银行信贷额度减少，导致融资稀缺并且使得项目融资风险上升。年报中，富力表示许多项目没有办法获得新的开发贷款，阻碍了竣工及施工进度。项目所需的流动资金，大部分依赖于项目和存货的出售。

  面对困境，富力有信心地表示，集团仍然拥有具重要价值及吸引力的高质量项目组合。

  截至2022年底，富力拥有4708万平方米的可用土地储备，开发总值约为人民币6400亿元，当中超过55%位于一线年内预售价值超过人民币1250亿元。不过在发生债务危机的这两年里，富力未有拿地的动作，存量土地储备也逐渐减少。

  富力表示2023年开局稳定，在春节假期过后预售量环比有所改善，成交量显著回升。随市场持续复苏，公司将推出新产品并增加可售资源。随着施工量逐步增加可售资源将最重要的包含可带来即时现金流的已完工存货，以及未来将提供流动性的新可售资源。积极自救的富力地产

  富力地产是较早出现债务违约并推动债务重组的房企。在2022年7月，富力地产完成10只美元票据的整体展期，金额合计49.43亿美元，随后又成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，8笔境内债合计金额135亿元。

  在“双老板”制下，张李二人各有侧重，多年来双方维持着微妙的默契与平衡。但过去半年多来，没有张力在国内的坐镇，李思廉似乎面临进退维谷的处境。

  与多数房企一样，富力的销售额也持续下滑。根据富力6月9日发布了重要的公告，今年5月，富力地产实现出售的收益约15.4亿元，环比减少7.23%，同比减少62.25%；而今年前5个月，富力地产实现总出售的收益约105.6亿元，同比减少51.63%。

  这意味着，尽管富力已经成功进行了债务重组获得喘息的机会，但市场下行，富力销售未能得到缓解。

  截至去年年末，富力地产的现金总额（包括受限制现金）仅有123.01亿元，现金短债比只有0.24倍，这还是在富力大幅度减债的前提下。其有息负债压减至1267亿元，包含别的借款(应付款)等合共1351亿元，其中513亿元将于1年内到期。

  面对债务危机，富力一路以来的自救历程，绝对不算消极和躺平，起码在外界看来，它有在进行资产出让、减缓投资，与债权人的对话也尚算积极。

  包括去年9月将北京富力万达嘉华酒店转手；以及更早的海口大英山地块、伦敦多个项目等纷纷转让。在资产处置上，富力行动还算迅速，在有限的窗口期内，获得部分现金缓解现金流压力。

  难能可贵的事，在富力刚有债务压力苗头时，富力创始人还一度拿出80亿港币的“流动性支持”，这在当时算是首家行动的房企大股东，也换取了债权人的一些好感。

  正如一位私募机构人士点评的那样，富力的这一系列动作的确树立了较好的长期资金市场形象，也为其后来的债务重组做足了铺垫。“富力相对来说在和债权人沟通方面会主动一些，它最终债务重组能成功和这个有一定关系，但本身也的确有其他的客观因素促成了这一结果。

  积极应对债务危机的富力，是众多房企近几年发展的缩影。有些躺的比纸板还平，有些在艰难地自救。

  在2023年中国房地产高峰论坛上，李思廉直言当下企业困境主要是缘于早年间过于追求规模的无序发展，但当前上市企业大量的土地储备发展模式，已经不适合当前市场发展需要。可以视作是他对富力的反思与表态。

  而造成早年房企无序发展的原因，主要是对规模增长的误判。一方面，当时上市企业都相信土地增值会快于利息支出；其次，部分企业认为市场空间足够大，增加的土储都有消化空间。

  危机的苗头其实由来已久，导火索被认为是2017年并购万达酒店项目。但事实上，富力前些年的投资也偏激进，是高杠杆发展的房企代表。

  选择这样模式的，并非富力一家。但富力对于债务的管理的不够重视；而在下沉至三四线城市、过度追求规模的扩大的且未能够及时刹车。

  2018年，富力的净负债率高达187%——即便是在以追求规模为特征的行业背景下，这一负债率也相当瞩目。正是在这一年的下半年，市场悄然开始了向下的调整，房企们的销售节奏普遍放缓。

  富力一二线城市、三四线城市的土地储备大约五五分，占比要远高于其他规模相当的房企。在出现反转信号的时候，富力未能提前发觉并及时刹车，也低估了当年多项调控措施叠加后对市场产生的持续放大效应。

  从媒体报道来看，李思廉仍常与其他房企互动。他必须要保持公司经营正常的形象，但房地产市场仍处于筑底过程之中，作为公司掌门人，力挽狂澜的担子难言轻松。

  针对未来，富力地产在公开公告中也曾提及，未来将继续开发优质土储、加大销售及回款力度、积极地推进非核心资产出售、管控资本支出等，改善经营状况。

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